Kupujesz pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, a po dziadku została ci działka z domkiem, do którego jeździsz tylko latem? Zanim podpiszesz akt, sprawdź w starostwie, jak ten domek figuruje w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli jako budynek mieszkalny jednorodzinny, skarbówka nie uzna cię za pierwszego nabywcę i zapłacisz PCC.
Kiedy przepada zwolnienie dla pierwszego mieszkania
Wielu kupujących w ogóle nie planuje podatku od czynności cywilnoprawnych, bo liczy na zwolnienie dla pierwszego mieszkania. Przy kredycie, remoncie i przeprowadzce niespodziewany podatek potrafi rozbić cały budżet.
To zwolnienie daje art. 9 pkt 17 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Dotyczy kupna lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu. Warunek jest jeden, ale twardy: w dniu zakupu i wcześniej kupujący nie może mieć żadnego z tych praw ani udziału w nich. Wyjątek przewidziano tylko dla udziału nabytego w spadku, który nie przekracza 50 proc.
Domek bez ogrzewania, który w papierach jest domem
Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej rozpatrywał sprawę kobiety, która dostała od dziadka w darowiźnie działkę z budynkiem. Wszystko wskazywało na letnisko: projekt budynku letniskowego, akt notarialny mówiący o działce rekreacyjnej i księga wieczysta z wpisem „działka letniskowa”. Budynek nie ma ocieplenia ani stałej instalacji grzewczej, ogrzewa go jedynie piec typu koza na drewno. Właścicielka bywa tam sezonowo, latem, i nie mieszka tam na stałe.
Problem tkwił gdzie indziej. Jeszcze zanim działka trafiła do niej, w wyniku prac geodezyjnych budynek ujęto w ewidencji z oznaczeniami KŚT 110 (budynki mieszkalne), PKOB 1110 (budynki mieszkalne jednorodzinne) i funkcją główną 1110.Dj, czyli budynek jednorodzinny. Kobieta zapytała skarbówkę, czy ten domek odbiera jej prawo do zwolnienia przy planowanym kupnie mieszkania. Odpowiedź brzmiała: tak.
Czemu nie pomogła księga wieczysta ani projekt?
Gdy czytałem tę interpretację, najbardziej uderzyło mnie, jak mało znaczyły wszystkie dokumenty o letniskowym charakterze. Urzędnicy uznali, że rozstrzyga oficjalna klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków. Skoro tam figuruje budynek mieszkalny jednorodzinny, podatniczka ma prawo własności takiego budynku, a to wyklucza ją z grona pierwszych nabywców.
Nie uratowała jej też forma, w jakiej dostała działkę. Przepis łagodnie traktuje wyłącznie udziały odziedziczone, i to najwyżej do połowy. Domek otrzymany od dziadka za życia, w całości, nie mieści się w tym wyjątku.
Najgorsze jest to, że taki wpis może dotyczyć bardzo wielu letnisk. W wydziale geodezji starostwa powiatowego kobieta usłyszała, że obecna klasyfikacja nie ma osobnej pozycji dla budynku letniskowego ani budynku rekreacji indywidualnej. Takie obiekty trafiają więc do grupy budynków mieszkalnych.
Jak sprawdzić domek, zanim kupisz mieszkanie
- Idź do wydziału geodezji starostwa powiatowego i zapytaj, jak budynek na twojej działce jest sklasyfikowany w ewidencji. Szukaj oznaczeń KŚT 110, PKOB 1110 albo 1110.Dj.
- Nie opieraj się na księdze wieczystej, akcie ani projekcie. Słowa „letniskowa” czy „rekreacyjna” w tych dokumentach nie zmieniły rozstrzygnięcia w opisanej sprawie.
- Pamiętaj o słowach „przed tym dniem”. Przepis wymaga, by kupujący nie miał takiego prawa ani w dniu zakupu, ani wcześniej, więc pozbycie się domku tuż przed transakcją nie przywraca zwolnienia.
- Sprawdź, skąd masz udział. Jeśli współwłasność przyszła ze spadku i nie przekracza 50 proc., zwolnienie zostaje. Udział z darowizny albo z zakupu tego wyjątku nie daje.
- Przy wątpliwościach złóż wniosek o interpretację przed zakupem, tak jak bohaterka tej sprawy. Lepiej poznać odpowiedź Dyrektora KIS wcześniej, niż dowiedzieć się o podatku dopiero przy podpisywaniu umowy.
